Apartmanda ödenmeyen aidatlar, ortak alanın bir kat maliki tarafından sahiplenilmesi, üst kattan sızan su ya da bitmeyen gürültü şikayetleri… Bu tür anlaşmazlıklar günlük hayatın en yıpratıcı uyuşmazlıkları arasındadır. 1 Eylül 2023’ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Yasal dayanak

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkları ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına örnekler

• Aidat ve ortak gider borçlarının tahsili
• Ortak alanların (çatı, bahçe, otopark, sığınak, kapıcı dairesi) izinsiz kullanımı veya işgali
• Projeye aykırı tadilat, balkon kapatma, cephe değişikliği
• Bağımsız bölümün yönetim planına aykırı kullanımı (örneğin konutun işyeri olarak kullanılması)
• Yönetici seçimi, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve yönetim hesaplarına ilişkin anlaşmazlıklar
• Ortak yerlerdeki onarım ve tadilat giderlerinin paylaşımı

Komşu hakkı uyuşmazlıklarına örnekler

• Gürültü, koku, duman gibi aşırı ve taşkın kullanım nedeniyle rahatsızlık
• Su sızıntısı, rutubet ve buna bağlı hasarlar
• Sınırdan taşan ağaç dalları ve kökler
• Yapı veya kazı çalışmalarının komşu taşınmaza verdiği zararlar
• Geçit hakkı ve komşu taşınmazdan yararlanma ihtiyacına ilişkin anlaşmazlıklar

Süreç nasıl işler?

1. Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki (genellikle taşınmazın bulunduğu yer) arabuluculuk bürosuna yapılır.
2. Arabulucu tarafları ilk toplantıya davet eder. Kat malikleri kurulunu ilgilendiren uyuşmazlıklarda yöneticinin ve kurul kararlarının durumu önem taşır.
3. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hallerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
4. Anlaşma halinde anlaşma belgesi, anlaşamama halinde son tutanak düzenlenir.

Anlaşma belgesi ve şerh

Kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında düzenlenen anlaşma belgelerinin icra edilebilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Anlaşma belgesinde yükümlülüklerin somut ve ölçülebilir şekilde yazılması gerekir. “Gürültü yapılmayacaktır” gibi genel ifadeler yerine, örneğin “tadilat çalışmaları hafta içi 09.00-18.00 saatleri dışında yapılmayacaktır” ya da “sızıntının giderilmesi için gerekli tesisat onarımı en geç 30 gün içinde tamamlanacaktır” gibi açık hükümler, anlaşmanın uygulanabilirliğini artırır.

İlk toplantıya katılmamanın sonucu

Apartman ve komşuluk uyuşmazlıklarında taraflardan birinin “nasılsa bir şey olmaz” düşüncesiyle toplantıya katılmaması sık rastlanan bir durumdur. Oysa mazeretsiz olarak ilk toplantıya katılmayan taraf, sonradan açılan davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir.

Arabuluculuk neden özellikle uygun?

Komşular ve kat malikleri, uyuşmazlık sona erdikten sonra da aynı binada veya yan yana yaşamaya devam eder. Mahkeme kararı hukuki sorunu çözse bile ilişkiyi çoğu zaman daha da bozar. Arabuluculuk ise tarafların birbirini dinlemesine ve uygulanabilir bir yaşam düzeni kurmasına imkan verir.

Avukatla katılmanın faydası

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları; yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, proje ve imar durumu gibi belgelerin hukuki değerlendirmesini gerektirir. Hasar ve tazminat taleplerinde ise zararın doğru belirlenmesi ve ispatı önemlidir. Avukat desteği, hem talebinizin doğru kurulmasını hem de anlaşma belgesinin şerh alınabilir ve uygulanabilir şekilde yazılmasını sağlar.

İlgili yazılar: Dava Şartı Arabuluculuk Rehberi · Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.