Miras kalan bir ev, kardeşler arasında paylaşılamayan bir arsa ya da birlikte alınmış bir dükkan… Paylı veya elbirliği mülkiyetinde olan mallar üzerinde ortaklar anlaşamadığında başvurulan yol ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu) davasıdır. 1 Eylül 2023’ten itibaren bu davayı açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Yasal dayanak

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir.

Ortaklığın giderilmesi nedir?

Bir mal üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı varsa ve bu kişiler malın nasıl kullanılacağı veya paylaşılacağı konusunda anlaşamıyorsa, paydaşlardan biri ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Mahkeme yoluyla ortaklık iki şekilde giderilir:

• Aynen taksim: Mal bölünmeye elverişliyse paydaşlar arasında fiilen bölünür.
• Satış yoluyla taksim: Mal bölünmeye elverişli değilse veya bölünmesi değerini düşürecekse satılır ve bedel paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.

Uygulamada taşınmazların büyük kısmı satış yoluyla paylaştırılır. İhale yoluyla satış ise çoğu zaman taşınmazın piyasa değerinin altında el değiştirmesine ve paydaşların kayba uğramasına neden olur. Arabuluculuk, tam da bu noktada tüm paydaşlar için daha kazançlı bir çözüm imkanı sunar.

Arabuluculukta hangi çözümler mümkün?

Arabuluculuk masasında paydaşlar, mahkemenin verebileceği kararlardan çok daha esnek çözümler üretebilir:

• Bir paydaşın diğerlerinin payını anlaşılan bir bedelle satın alması
• Taşınmazın paydaşların birlikte belirlediği bir fiyatla serbest piyasada satılması
• Birden fazla taşınmazın paydaşlar arasında değer dengesine göre dağıtılması
• Kira gelirinin paylaşımı ve ortak kullanım düzeni kurulması
• Ödemelerin taksitlendirilmesi

Tüm paydaşların katılımı neden önemli?

Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların davada yer alması gerekir. Arabuluculukta da kalıcı bir çözüm için paydaşların tamamının sürece dahil olması ve anlaşmaya katılması gerekir. Paydaşlardan biri bile anlaşmaya katılmazsa, bütün paydaşları bağlayan bir paylaşım sağlanamaz ve dava yolu açılır. Mirasçılardan oluşan ortaklıklarda başvurudan önce mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) alınması ve tüm mirasçıların iletişim bilgilerinin toplanması süreci hızlandırır.

Başvuru ve süreç

• Başvuru, yetkili mahkemenin (taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer) bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
• Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hallerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
• Mazeretsiz olarak ilk toplantıya katılmayan paydaş, sonradan açılan davada yargılama giderleri bakımından yaptırımla karşılaşabilir.

Anlaşma belgesi, şerh ve tapuda tescil

Ortaklığın giderilmesine ilişkin anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenmelidir. Bu tür anlaşmalarda icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme; anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler.

Taşınmazın devrine ilişkin şerhli anlaşma belgesi ile taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir. Tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescili gerçekleştirir.

Arabuluculuğun paydaşlara faydaları

• İhale yoluyla satıştaki değer kaybının önüne geçilmesi
• Yıllar sürebilen yargılama, keşif ve bilirkişi süreçlerinden kaçınılması
• Aile bağlarının daha az yıpranması
• Paydaşların kendi ihtiyaçlarına göre esnek çözüm üretebilmesi

Avukatla süreç

Ortaklığın giderilmesi; tapu kayıtları, miras payları, imar durumu, değer tespiti ve vergisel sonuçlar gibi birçok teknik konuyu bir arada barındırır. Payınızın gerçek değerini bilmeden yapılan bir anlaşma telafisi güç kayıplara yol açabilir; şerh alınamayacak şekilde yazılmış bir anlaşma ise bütün süreci boşa çıkarabilir. Bu nedenle sürecin taşınmaz hukukuna hakim bir avukatla yürütülmesi önemlidir.

İlgili yazılar: Dava Şartı Arabuluculuk Rehberi · Anlaşma Belgesinin Mahkeme Kararı Niteliği

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.