Kira artışı, ev sahipleri ile kiracılar arasında en sık yaşanan anlaşmazlıktır. Taraflar yeni dönem kira bedeli üzerinde uzlaşamazsa mahkemeden kira bedelinin tespiti istenebilir. Ancak 1 Eylül 2023’ten bu yana bu dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kira artışında yasal çerçeve
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında:
- Taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranını sözleşmede kararlaştırabilir; ancak bu oran bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını (TÜFE) geçemez.
- Sözleşmede artış oranı yoksa yeni dönem kira bedeli, aynı sınırı aşmamak üzere hakim tarafından kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılının kira bedeli; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu şekilde belirlenen bedele sonraki yıllarda yine TÜFE sınırı uygulanır.
Bu nedenle özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, piyasa kira bedeli ile ödenen kira arasında büyük farklar oluşabilir ve tespit davası gündeme gelir.
Tespit davası ve arabuluculuk
Kira bedelinin tespiti için dava açmak isteyen taraf, önce kira uyuşmazlıkları için yetkili arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde tespit davası açılabilir.
Zamanlamaya dikkat: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için dava ya yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalı ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönem başından itibaren geçerli olur (TBK m.345). Arabuluculuk sürecinin bu sürelere etkisi somut olaya göre değerlendirilmelidir; en güvenli yol, yazılı bildirimi zamanında yapmak ve arabuluculuk başvurusunu gecikmeden gerçekleştirmektir.
Arabuluculukta neler konuşulabilir?
- Yeni dönem kira bedeli ve artış oranı
- Sonraki yıllar için artış yöntemi
- Kiralanandaki onarım ve iyileştirmelerin kira bedeline etkisi
- Ödenmemiş kira farkları ve ödeme takvimi
- Kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve tahliye takvimi (taraflar anlaşırsa)
Arabuluculukta taraflar mahkemenin karar verebileceğinden daha esnek çözümler üretebilir. Örneğin kademeli artış, kiralanana yapılacak tadilat karşılığında indirim veya belirli bir tarihte tahliye karşılığında kira artışından vazgeçilmesi gibi.
Emsal araştırması neden önemli?
Hem ev sahibi hem kiracı, masaya oturmadan önce aynı bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini araştırmalıdır. Emsal bilgisi olmadan yapılan bir pazarlık, taraflardan birinin piyasa koşullarından çok uzak bir bedele razı olmasıyla sonuçlanabilir. Mahkemede tespit davası açılması halinde de bilirkişi incelemesinde emsal kira bedelleri belirleyici olur.
Anlaşma belgesi
Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesinin icra edilebilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Belgede yeni kira bedeli, geçerli olduğu dönem, sonraki artış yöntemi ve varsa ödenmemiş farkların ödeme takvimi açıkça yazılmalıdır.
Avukatla süreç
Kira bedelinin tespiti; beş yıl kuralı, yazılı bildirim süreleri, emsal araştırması ve TÜFE hesabı gibi teknik konular içerir. Yanlış zamanlama, artışın bir yıl gecikmesine; eksik yazılmış bir anlaşma ise yeni uyuşmazlıklara yol açabilir. Avukat desteği, hem doğru stratejiyi belirlemenizi hem de anlaşmanın şerh alınabilir şekilde düzenlenmesini sağlar.
İlgili yazılar: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk · Dava Şartı Arabuluculuk Rehberi
Sürecinizi bir avukatla yürütmek ister misiniz? Arabuluculuğa avukatsız başvurmak ve görüşmelere tek başınıza katılmak mümkündür. Ancak alacaklarınızın doğru hesaplanması, taleplerin eksiksiz yazılması ve anlaşma metninin bilinçli imzalanması için sürecin bir avukatla yürütülmesi çoğu zaman hak kaybını önler. Sitenin hazırlayıcısı Av. Arb. Erdem Yavrutürk ile sağ alttaki WhatsApp butonu veya İletişim sayfası üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.