1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kiracı da ev sahibi de mahkemeye gitmeden önce bu aşamadan geçmek zorundadır; aksi halde açılan dava usulden reddedilir. Bu düzenleme 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde yer alır.

Bu yazıda kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun kapsamını, istisnalarını, sürecin nasıl işlediğini ve kiracılarla ev sahiplerinin dikkat etmesi gereken noktaları anlatıyoruz.

Hangi kira uyuşmazlıkları arabuluculuk kapsamında?

Kanun, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların tamamını kural olarak dava şartı arabuluculuğa tabi tutmuştur. Konut ve çatılı işyeri kiraları da dahil olmak üzere başlıca örnekler:

• Kira bedelinin tespiti ve kira artış oranına ilişkin anlaşmazlıklar
• Kira alacağı (ödenmeyen kira bedelleri) talepleri
• Tahliye talepleri: ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdüne dayanan tahliye, iki haklı ihtar gibi sebepler
• Depozito (güvence bedeli) iadesi
• Kiralananın hasarından doğan tazminat talepleri
• Aidat, yakıt ve ortak gider paylaşımına ilişkin kiracı-kiraya veren uyuşmazlıkları
• Kiralanandaki ayıp nedeniyle kira indirimi veya tazminat talepleri

İstisna: İlamsız icra yoluyla tahliye

Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler arabuluculuk şartının dışındadır. Örneğin ev sahibi, geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak veya kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle doğrudan icra dairesi üzerinden tahliye takibi başlatabilir; bu yol için arabulucuya gitmek gerekmez. Ancak aynı talebi dava yoluyla ileri sürmek isteyen taraf önce arabulucuya başvurmalıdır. Hangi yolun daha hızlı ve güvenli olduğu, somut olayın özelliklerine göre değişir.

Başvuru nereye ve nasıl yapılır?

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Kira uyuşmazlıklarında bu genellikle taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeridir. Başvuru adliyedeki büroya gidilerek veya e-Devlet ve UYAP üzerinden yapılabilir.

Başvuruda karşı tarafın bildiğiniz tüm iletişim bilgilerini (adres, telefon, e-posta) vermeniz, sürecin hızlı ilerlemesini sağlar. Arabulucu, büro tarafından listeden belirlenir; taraflar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırsa o kişi görevlendirilir.

Süreç ne kadar sürer?

Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Görüşmeler yüz yüze yapılabileceği gibi uygun hallerde telekonferans yoluyla da yürütülebilir.

Tahliye davalarında süreler

Kira hukukunda bazı tahliye davaları belirli sürelere bağlıdır (örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyede kira döneminin sonundan itibaren işleyen süreler). Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Yine de tahliye için gerekli ihtarların ve başvurunun doğru zamanda yapılması, sürecin başarısı bakımından belirleyicidir.

Anlaşma belgesi ve icra edilebilirlik şerhi

Kira uyuşmazlıklarında varılan anlaşma, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar ve usuller gözetilerek düzenlenir. Bu uyuşmazlıklarda anlaşma belgesinin icra edilebilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme, anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını denetler.

Pratikte bu şu anlama gelir: Örneğin “kiracı 30 Haziran’da taşınmazı boşaltacaktır” şeklinde bir anlaşma yapıldıysa ve kiracı bu tarihte çıkmazsa, şerhli anlaşma belgesine dayanarak doğrudan icra yoluyla tahliye istenebilir. Anlaşma metni belirsiz veya eksik yazılmışsa, bu imkan ortadan kalkabilir.

İlk toplantıya katılmamanın sonucu

Geçerli bir mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf son tutanakta belirtilir. Bu taraf sonradan açılan davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir.

Kiracılar için dikkat edilecekler

• Ev sahibinin artış talebinin yasal sınırlara ve emsal kira bedellerine uygun olup olmadığını önceden araştırın.
• Tahliye talebinde ev sahibinin ileri sürdüğü sebebin (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) gerçekten kanuni şartları taşıyıp taşımadığını değerlendirin.
• Taşınma tarihi, depozito iadesi ve masrafların kim tarafından karşılanacağı anlaşma belgesinde açıkça yazılmalıdır.
• Vermediğiniz bir tahliye taahhüdü veya içeriğini anlamadığınız bir belgeyi imzalamayın.

Ev sahipleri için dikkat edilecekler

• Tahliye sebebinize ilişkin belgeleri (ihtiyacı gösteren belgeler, ihtarnameler, kira sözleşmesi) hazırlayın.
• İlamsız icra yolunun sizin için uygun olup olmadığını değerlendirin; bazı durumlarda arabuluculuk ve dava yolundan daha hızlı sonuç verebilir.
• Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alınabilecek şekilde, net tarih ve yükümlülüklerle düzenlenmesine özen gösterin.

Avukatla süreç neden daha güvenli?

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa tek başınıza başvurabilirsiniz. Ancak kira hukuku; tahliye sebepleri, ihtar süreleri, kira bedelinin tespiti ve emsal araştırması gibi teknik kurallarla doludur. Anlaşma metninin şerh alınabilir ve icra edilebilir şekilde yazılması da ayrı bir uzmanlık ister. Yanlış kurulmuş bir anlaşma, taşınmazı aylarca boşaltamamak ya da hak ettiğinizden çok daha düşük bir kira bedeline razı olmak anlamına gelebilir.

İlgili yazılar: Dava Şartı Arabuluculuk Rehberi · Anlaşma Belgesinin Mahkeme Kararı Niteliği Kazanması

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.