Apartman ve sitelerde en sık yaşanan sorunlardan biri, bazı kat maliklerinin aidat ve ortak gider paylarını ödememesidir. Ödenmeyen aidatlar, binanın bakım ve işletmesini aksatır ve diğer kat maliklerinin yükünü artırır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Ortak giderler nasıl paylaşılır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
- Binanın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ile bunlar için toplanacak avansa arsa payı oranında
katılmakla yükümlüdür. Yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüş olabilir; bu nedenle önce yönetim planına bakılmalıdır.
Kat malikleri, ortak yerleri kullanmadıklarını veya bunlara ihtiyaçları olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Örneğin giriş katta oturan kat maliki, asansörü kullanmadığı gerekçesiyle asansör giderinden kurtulamaz (yönetim planında aksi öngörülmedikçe).
Ödemeyen kat malikine karşı haklar
- Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir.
- Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
- Giderlere bir kat malikinin veya bağımsız bölümünden yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, ödeme yapanların bu kişilere rücu hakkı vardır.
Arabuluculuk ne zaman gerekir?
Aidat alacağı için dava açılacaksa, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğu için önce arabulucuya başvurulmalıdır. İlamsız icra takibi başlatılmış ve borçlu itiraz etmişse, itirazın iptali davası öncesinde de arabuluculuk aşaması gündeme gelir. Ayrıntılar: İtirazın İptali Davası Öncesi Arabuluculuk
Arabuluculukta neler konuşulabilir?
- Birikmiş aidat borcunun taksitlendirilmesi
- Gecikme tazminatının bir kısmından vazgeçilmesi karşılığında hızlı ödeme
- Gider paylaşımına ilişkin anlaşmazlıkların (örneğin bir harcamanın ortak gider sayılıp sayılmayacağı) çözülmesi
- Gelecek dönemler için ödeme düzeni
Komşuluk ilişkisinin devam edeceği düşünüldüğünde, arabuluculuk hem binadaki huzuru korur hem de uzun bir dava ve icra sürecinden daha hızlı sonuç verir.
Anlaşma belgesi
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında varılan anlaşmanın icra edilebilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Belgede borç tutarı, taksitler, vade tarihleri ve ödenmezse kalan borcun muaccel olacağı açıkça yazılmalıdır.
Yöneticiler için öneriler
- Gider dağıtım cetvellerini ve kat malikleri kurulu kararlarını düzenli tutun.
- Borçlu kat malikine yazılı bildirimde bulunun ve borç dökümünü paylaşın.
- Yönetim planındaki gider paylaşım hükümlerini kontrol edin.
- Arabuluculuk başvurusunda tüm borç dönemlerini ve gecikme tazminatını ayrı ayrı belirtin.
Avukatla süreç
Aidat uyuşmazlıklarında yönetim planı ile kanunun ilişkisi, kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliği ve gecikme tazminatının hesabı önem taşır. Hem yönetici hem borçlu kat maliki açısından, sürecin bir avukatla yürütülmesi doğru hesap ve uygulanabilir bir anlaşma için faydalıdır.
İlgili yazılar: Kat Mülkiyeti ve Komşu Hakkı Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk · Dava Şartı Arabuluculuk Rehberi
Sürecinizi bir avukatla yürütmek ister misiniz? Arabuluculuğa avukatsız başvurmak ve görüşmelere tek başınıza katılmak mümkündür. Ancak alacaklarınızın doğru hesaplanması, taleplerin eksiksiz yazılması ve anlaşma metninin bilinçli imzalanması için sürecin bir avukatla yürütülmesi çoğu zaman hak kaybını önler. Sitenin hazırlayıcısı Av. Arb. Erdem Yavrutürk ile sağ alttaki WhatsApp butonu veya İletişim sayfası üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.