Kira sözleşmesi sona erip taşındınız; ancak ev sahibi depozitoyu “evde hasar var” ya da “faturalar ödenmedi” gerekçesiyle iade etmiyor. Ya da ev sahibi olarak kiracının bıraktığı hasarın depozitoyu aştığını düşünüyorsunuz. Depozito (güvence bedeli) uyuşmazlıkları, kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Depozito için yasal kurallar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında güvenceyi şöyle düzenler:

• Güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir.
• Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir.
• Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Uygulamada depozito çoğu zaman bankaya yatırılmaz, doğrudan ev sahibine elden veya havaleyle verilir. Bu durumda da ev sahibinin depozitoyu, haklı bir alacağı yoksa iade etmesi gerekir.

Ev sahibi depozitodan neleri düşebilir?

• Kiracının ödemediği kira bedelleri
• Kiracının ödemesi gereken ancak ödenmemiş aidat ve yan giderler
• Kiracının olağan kullanım dışında verdiği hasarların giderilme bedeli

Buna karşılık olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar (örneğin zamanla solmuş boya, eskimiş parke) kural olarak kiracıdan talep edilemez. Hasar iddiasının ispatı için taşınma sırasında tutulan teslim tutanağı, fotoğraflar ve videolar büyük önem taşır.

Arabuluculuk süreci

1. Depozito iadesi talep eden kiracı (veya hasar bedeli talep eden ev sahibi) yetkili arabuluculuk bürosuna başvurur.
2. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hallerde süre bir hafta uzatılabilir.
3. Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesine taşınmazla ilgili kira uyuşmazlığı olduğu için icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.
4. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir.

Depozito uyuşmazlıkları genellikle tutarı görece düşük ama duygusal açıdan yıpratıcı uyuşmazlıklardır. Bu nedenle arabuluculukta, örneğin hasar bedeli üzerinde ortalama bir tutarda uzlaşılarak hızlı bir çözüme ulaşılması sık görülür.

Pratik öneriler

Kiracılar için:

• Taşınırken evin durumunu tarihli fotoğraf ve videolarla kayıt altına alın, mümkünse ev sahibiyle teslim tutanağı imzalayın.
• Son fatura ve aidat ödemelerinin dekontlarını saklayın.
• Depozito bankaya yatırıldıysa, sözleşmenin bitiminden itibaren üç aylık süreyi takip edin.

Ev sahipleri için:

• Hasar iddianızı fotoğraf, usta keşfi veya faturalarla belgeleyin.
• Depozitodan mahsup edeceğiniz kalemleri yazılı ve kalem kalem bildirin.
• Banka hesabındaki güvence için üç aylık süre içinde gerekli adımları atın.

Avukatla süreç

Depozito uyuşmazlıklarında tutar çoğu zaman düşük olsa da hasar kalemlerinin hukuki değerlendirmesi, ispat ve mahsup hesabı önemlidir. Özellikle depozitonun yanında kira alacağı veya tahliye gibi başka talepler de varsa, tüm taleplerin aynı arabuluculuk sürecinde ele alınması ve anlaşmanın şerh alınabilir şekilde yazılması gerekir.

İlgili yazılar: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk · Tahliye Davası Öncesi Arabuluculuk

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.