Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı tahliye etmek, kanunda sayılan sebeplere ve sıkı sürelere bağlıdır. 1 Eylül 2023’ten bu yana dava yoluyla tahliye isteyen ev sahibinin önce arabulucuya başvurması zorunludur. Bu yazıda başlıca tahliye sebeplerini ve arabuluculuk sürecinde dikkat edilmesi gerekenleri özetliyoruz.
Başlıca tahliye sebepleri
Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye isteyebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir.
Yeniden inşa ve imar
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansızsa tahliye istenebilir.
Yeni malikin ihtiyacı
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra dava yoluyla tahliye isteyebilir. Yeni malik dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.
Tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliye isteyebilir. İcra yoluyla (ilamsız) tahliye için arabuluculuk şartı aranmaz; dava yolu tercih edilirse önce arabulucuya gidilmelidir.
İki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde (veya kira süresi bir yıldan kısaysa o süre içinde) kira bedelini ödemeyerek kiraya veren tarafından iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir.
On yıllık uzama süresi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak tahliye isteyemez. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının aynı yerde konutu bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla tahliye istenebilir.
Arabuluculuk ve süreler
Tahliye sebeplerinin çoğu, kısa ve hak düşürücü nitelikte sürelere bağlıdır. Kanuna göre arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez. Yine de sürelerin doğru hesaplanması ve başvurunun zamanında yapılması, tahliye talebinin başarısı için hayati önem taşır.
Arabuluculukta tahliye üzerinde anlaşma
Tahliye uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı arabuluculukta çözülebilir. Örneğin:
- Kiracıya taşınmak için makul bir süre tanınması
- Taşınma masraflarına katkı veya depozito iadesi konusunda uzlaşma
- Tahliye tarihine kadar kira bedelinin belirlenmesi
- Ödenmemiş kiraların taksitlendirilmesi
Önemli: Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesinin icra edilebilmesi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Belgede tahliye tarihi kesin olarak yazılmalı, kiracının bu tarihte taşınmazı boşaltacağı ve anahtarı teslim edeceği açıkça belirtilmelidir. Aksi halde anlaşmanın icrası zorlaşabilir.
Kiracı açısından
Tahliye talebiyle karşılaşan kiracı, ev sahibinin ileri sürdüğü sebebin kanuni şartları taşıyıp taşımadığını değerlendirmelidir. Örneğin ihtiyaç iddiasının samimi olmaması veya sürelerin kaçırılmış olması tahliye talebini zayıflatır. Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında birine kiralanamayacağını ve buna aykırılık halinde kiraya verenin eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olduğunu bilmek, müzakerede önemli bir argümandır.
Avukatla süreç
Tahliye; sebep, süre ve ispat bakımından kira hukukunun en teknik alanıdır. Ev sahibi için yanlış zamanda yapılan bir başvuru bir yıllık gecikme, kiracı için ise bilinmeyen bir hakkın kaybı anlamına gelebilir. Arabuluculuk sürecine bir avukatla girmek, hem doğru stratejiyi belirlemenizi hem de anlaşma belgesinin şerh alınabilir biçimde düzenlenmesini sağlar.
İlgili yazılar: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk · Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Artışı
Sürecinizi bir avukatla yürütmek ister misiniz? Arabuluculuğa avukatsız başvurmak ve görüşmelere tek başınıza katılmak mümkündür. Ancak alacaklarınızın doğru hesaplanması, taleplerin eksiksiz yazılması ve anlaşma metninin bilinçli imzalanması için sürecin bir avukatla yürütülmesi çoğu zaman hak kaybını önler. Sitenin hazırlayıcısı Av. Arb. Erdem Yavrutürk ile sağ alttaki WhatsApp butonu veya İletişim sayfası üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.