Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit (yüklenici) arasında yıllarca sürebilen bir ilişki kurar. Teslimin gecikmesi, eksik veya ayıplı imalat, bağımsız bölümlerin paylaşımı ve tapu devri gibi konularda çıkan anlaşmazlıklar mahkemeye taşındığında; keşif, bilirkişi raporları ve itirazlarla birlikte yıllarca sürebilir. Bu süre boyunca bina yarım kalabilir, alıcılar mağdur olabilir. Arabuluculuk, bu tablonun önüne geçebilecek pratik bir yoldur.

Dava şartı mı, ihtiyari mi?

Kat karşılığı inşaat ve eser sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğun zorunlu olup olmadığı, uyuşmazlığın niteliğine ve taraflara göre değişir:

• Uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse (örneğin her iki taraf da tacir ve iş ticari işletmeleriyle ilgiliyse) ve konusu bir miktar para ise (gecikme tazminatı, eksik iş bedeli, alacak gibi), dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
• Arsa sahibinin tacir olmadığı durumlarda veya talebin para dışında bir konuya (örneğin tapu iptali ve tescil, sözleşmenin feshi) ilişkin olduğu hallerde dava şartı arabuluculuk kural olarak aranmaz; ancak taraflar ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir.

Bu ayrım somut olaya göre değişebildiğinden, dava açmadan önce uyuşmazlığın hangi kapsamda kaldığının hukuki olarak değerlendirilmesi önemlidir. Yanlış değerlendirme, davanın usulden reddine yol açabilir.

Arabuluculuğa konu olabilecek başlıca uyuşmazlıklar

• Teslim süresinin aşılması ve gecikme tazminatı (kira kaybı)
• Eksik ve ayıplı işler, projeye ve ruhsata aykırı imalat
• Bağımsız bölümlerin taraflar arasında paylaşımı ve yer seçimi
• Arsa payı devri ve tapu devri zamanlaması
• Sözleşmenin feshi ve fesih sonrası tasfiye
• Müteahhidin üçüncü kişilere sattığı bağımsız bölümlerle ilgili sorunlar
• İskan (yapı kullanma izin belgesi) alınması

Taşınmaz devrinde arabuluculuk

Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir. Taraflar yazılı olarak kararlaştırırsa, arabulucunun talebiyle tapu siciline arabuluculuk süreciyle sınırlı ve en fazla üç ay süreli bir tasarruf yetkisi kısıtlaması şerhi konulabilir. Bu şerh, süreç devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önler.

Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerhli anlaşma belgesiyle tapu müdürlüğünden, resmi senet düzenlenmeksizin tescil talep edilebilir.

Neden arabuluculuk?

• İnşaatın durmaması: Taraflar, dava sürerken yarım kalacak bir inşaat yerine işin tamamlanması için yeni bir takvim üzerinde anlaşabilir.
• Teknik uzman katkısı: Görüşmelere inşaat mühendisi veya mimar gibi uzmanlar katılarak eksik ve ayıplı işlerin tespiti hızlanır.
• Esnek çözümler: Eksik işler karşılığında ek bağımsız bölüm verilmesi, gecikme tazminatının bağımsız bölümle mahsubu gibi yaratıcı çözümler mümkündür.
• Gizlilik: Uyuşmazlığın alıcılar ve piyasa nezdinde duyulması önlenir.

Avukatla süreç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; sözleşme hükümleri, imar mevzuatı, tapu işlemleri ve teknik konuların iç içe geçtiği karmaşık ilişkilerdir. Gecikme tazminatının hesabı, ayıp ihbarının süresi, fesih sonuçları ve tapu devrinin güvenceye alınması gibi konularda yapılacak bir hata, telafisi güç kayıplara yol açabilir. Bu nedenle sürece avukatla girmek özellikle önemlidir.

İlgili yazılar: İhtiyari Arabuluculuk Nedir? · Ticari Davalarda Arabuluculuk Şartı · Anlaşma Belgesi Kontrol Listesi

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.