İş değişikliği, taşınma veya maddi zorluk gibi nedenlerle kiracı, kira sözleşmesinin süresi dolmadan evi veya işyerini boşaltmak isteyebilir. Ev sahibi ise kalan aylar için kira talep edebileceğini düşünür. Bu sık rastlanan uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklandığı için, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kanun ne diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse:
- Kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
- Kiracı bu süre geçmeden, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
- Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Yani kiracı, kira süresinin sonuna kadar kalan tüm kiraları ödemekle otomatik olarak yükümlü değildir; sorumluluk, taşınmazın yeniden kiralanabileceği makul süreyle sınırlıdır.
Makul süre ne kadar?
Kanun belirli bir süre öngörmez. Makul süre; taşınmazın niteliği, bulunduğu yer, piyasa koşulları, mevsim ve kira bedeli gibi unsurlara göre belirlenir. Uygulamada konutlar için çoğu zaman birkaç aylık bir süre söz konusu olur; ancak her olay kendi koşullarına göre değerlendirilir. Bu belirsizlik, uyuşmazlığın arabuluculukta çözülmesini özellikle uygun kılar.
Arabuluculukta nelere dikkat edilmeli?
Kiracı için:
- Taşınma kararını kiraya verene yazılı bildirin.
- Mümkünse yeni bir kiracı adayı bulun ve bunu belgeleyin.
- Anahtar teslimini tutanakla yapın.
- Depozitonun hangi alacaklarla mahsup edileceğini konuşun.
Kiraya veren için:
- Taşınmazı yeniden kiralamak için makul çaba gösterin (ilan, emlakçı vb.) ve bunu belgeleyin.
- Kiracının önerdiği uygun adayı haklı sebep olmadan reddetmek, talebinizi zayıflatabilir.
- Kurtulduğunuz giderleri ve elde ettiğiniz yararları hesaba katın.
Olası uzlaşma çözümleri
- Kiracının belirli sayıda aylık kira tutarını ödemesi
- Depozitonun kira alacağına mahsup edilmesi
- Yeni kiracı bulunana kadar kira ödenmesi ve sonrasında ilişkinin sona ermesi
- Taşınmazdaki hasarlar ve masraflar konusunda toplu bir uzlaşma
Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesinin icra edilebilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.
Avukatla süreç
Erken tahliye uyuşmazlıklarında “makul süre”, yeni kiracı adayının uygunluğu ve mahsup edilecek kalemler, somut olayın değerlendirilmesini gerektirir. Hem kiracı hem kiraya veren için, haklarını ve risklerini bilerek arabuluculuğa girmek dengeli bir çözüme ulaşmayı kolaylaştırır.
İlgili yazılar: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk · Depozito İadesi
Sürecinizi bir avukatla yürütmek ister misiniz? Arabuluculuğa avukatsız başvurmak ve görüşmelere tek başınıza katılmak mümkündür. Ancak alacaklarınızın doğru hesaplanması, taleplerin eksiksiz yazılması ve anlaşma metninin bilinçli imzalanması için sürecin bir avukatla yürütülmesi çoğu zaman hak kaybını önler. Sitenin hazırlayıcısı Av. Arb. Erdem Yavrutürk ile sağ alttaki WhatsApp butonu veya İletişim sayfası üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.