Kira ilişkisinde yalnızca kira bedeli ve tahliye değil, kiralananın durumu da sık sık uyuşmazlığa yol açar: duvarlardaki rutubet, kombi ve tesisat arızaları, çatı akıntısı, bozuk pencereler… Kim onaracak, masrafı kim karşılayacak, kiracı bu süreçte kira bedelinden indirim isteyebilir mi? Bu sorular kira ilişkisinden kaynaklandığı için, dava yoluna gitmeden önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kiraya verenin yükümlülükleri
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan tarihte, kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak zorundadır. Kiralananla ilgili zorunlu vergi ve benzeri yükümlülükler de kural olarak kiraya verene aittir.
Kiracının yükümlülükleri
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemek ve kiralanandaki ayıpları kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. Kiracının kendisinin giderebileceği küçük ayıpları gidermesi beklenir.
Ayıp halinde kiracının hakları
Kiralananda kiracının kullanımını engelleyen veya önemli ölçüde azaltan ayıplar ortaya çıkarsa, kiracı genel olarak şu hakları kullanabilir:
- Kiraya verenden ayıbın giderilmesini istemek
- Ayıp giderilinceye kadar kira bedelinden indirim talep etmek
- Koşulları varsa uğradığı zararın giderilmesini istemek
- Kiraya veren uygun sürede ayıbı gidermezse, kanundaki koşullarla ayıbı kiraya veren hesabına kendisi giderebilir
- Ayıp kiralananın kullanımını imkansız kılıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa sözleşmeyi feshetmek
Bu hakların hangisinin, hangi koşullarla kullanılabileceği ayıbın niteliğine göre değişir. Özellikle “kendisi giderip kiradan mahsup etme” yolunu, kanuni şartlar oluşmadan kullanmak, kiracıyı temerrüt riskiyle karşı karşıya bırakabilir.
Arabuluculukta çözüm örnekleri
- Ev sahibinin belirli bir tarihe kadar onarımı yaptırması
- Onarım masraflarının paylaşılması
- Onarım süresince kira bedelinden indirim yapılması
- Kiracının yaptırdığı onarımların bedelinin kiradan mahsup edilmesi
- Ayıp nedeniyle kira ilişkisinin karşılıklı anlaşmayla sona erdirilmesi ve tahliye takvimi
Bu tür anlaşmalarda yükümlülüklerin somut ve tarihli yazılması gerekir. Örneğin “banyo tesisatındaki sızıntı en geç 15 gün içinde kiraya veren tarafından giderilecek, bu süre içinde aylık kira bedelinden … TL indirim yapılacaktır” gibi.
Kanıt toplamak
- Ayıbı gösteren tarihli fotoğraf ve videolar
- Kiraya verene yapılan bildirimler (mesaj, e-posta, ihtarname)
- Usta raporları ve fiyat teklifleri
- Gerekirse bilirkişi tespiti (delil tespiti)
Avukatla süreç
Kiralanandaki ayıplar nedeniyle hangi hakkın kullanılacağı, kira indiriminin oranı ve masrafların kimde kalacağı, somut olaya göre hukuki değerlendirme gerektirir. Yanlış bir adım kiracıyı kira borcunda temerrüde, ev sahibini ise tazminat sorumluluğuna sürükleyebilir. Avukat desteği, arabuluculukta dengeli ve uygulanabilir bir anlaşma yapılmasını sağlar.
İlgili yazılar: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk · Depozito İadesi
Sürecinizi bir avukatla yürütmek ister misiniz? Arabuluculuğa avukatsız başvurmak ve görüşmelere tek başınıza katılmak mümkündür. Ancak alacaklarınızın doğru hesaplanması, taleplerin eksiksiz yazılması ve anlaşma metninin bilinçli imzalanması için sürecin bir avukatla yürütülmesi çoğu zaman hak kaybını önler. Sitenin hazırlayıcısı Av. Arb. Erdem Yavrutürk ile sağ alttaki WhatsApp butonu veya İletişim sayfası üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.