Arsanızı bir başkası izinsiz kullanıyor, kira sözleşmesi bittiği halde eski kiracı çıkmıyor ya da paydaşlardan biri ortak taşınmazı tek başına kullanıyor olabilir. Bu durumlarda taşınmazın kullanımı karşılığında talep edilen tazminata uygulamada ecrimisil (haksız işgal tazminatı) denir. Peki bu talepler için arabulucuya gitmek gerekir mi?
Arabuluculuk zorunlu mu?
Cevap, uyuşmazlığın hangi ilişkiden kaynaklandığına göre değişir:
- Kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa: Örneğin sözleşme sona erdikten sonra kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi gibi, uyuşmazlık kira ilişkisiyle bağlantılıysa dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Kat mülkiyeti veya komşu hakkından kaynaklanıyorsa: Bu uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.
- Hiçbir sözleşme ilişkisi olmayan üçüncü kişinin işgali: Örneğin tanımadığınız birinin arsanızı izinsiz kullanması gibi durumlar, dava şartı arabuluculuk için kanunda sayılan uyuşmazlık türleri arasında yer almaz. Bu durumlarda kural olarak doğrudan dava açılabilir; ancak taraflar isterse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir.
- Paydaşlar arası kullanım: Ortak taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi talepleri dava şartı arabuluculuğa tabidir. Paydaşlar arasındaki kullanım bedeli talepleri bakımından ise somut olayın niteliğine göre değerlendirme yapılmalıdır.
Hangi kuralın uygulanacağı her olayda ayrı değerlendirilmelidir; yanlış değerlendirme davanın usulden reddine yol açabilir.
Arabuluculuğun avantajları
Haksız işgal uyuşmazlıklarında arabuluculuk:
- Taşınmazın boşaltılması için bir takvim belirlenmesine,
- Geçmiş kullanım bedeli konusunda uzlaşmaya,
- İşgalcinin taşınmazı kiracı olarak kullanmaya devam etmesi gibi yeni bir hukuki düzen kurulmasına,
- Uzun süren keşif ve bilirkişi incelemelerinin önüne geçilmesine
imkan tanır. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda anlaşma belgesinin icra edilebilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması önemlidir.
Hazırlık
- Tapu kaydı ve varsa paydaşlık durumunu gösteren belgeler
- İşgalin başlangıç tarihini gösteren deliller (fotoğraf, tutanak, tanık)
- Bölgedeki emsal kira bedelleri
- Varsa ihtarname ve yazışmalar
Avukatla süreç
Ecrimisil talepleri; işgalin süresi, emsal kira bedeli, zamanaşımı ve tarafların aralarındaki hukuki ilişkinin niteliği gibi teknik konulara bağlıdır. Arabuluculuğun zorunlu olup olmadığının ve hangi yolun izleneceğinin baştan doğru belirlenmesi için avukat desteği önerilir.
İhtiyari arabuluculuk hakkında: Dava şartı kapsamı dışında kalan işgal uyuşmazlıklarında taraflar arabulucuyu birlikte seçebilir. Sitenin hazırlayıcısı Av. Arb. Erdem Yavrutürk, Arabulucular Siciline kayıtlı arabulucudur. Kanun gereği aynı uyuşmazlıkta hem arabulucu hem taraf avukatı olarak görev üstlenilemez.
İlgili yazılar: Ortaklığın Giderilmesi · Tahliye Davası Öncesi Arabuluculuk · Taşınmaz Devri ve Tapu
Sürecinizi bir avukatla yürütmek ister misiniz? Arabuluculuğa avukatsız başvurmak ve görüşmelere tek başınıza katılmak mümkündür. Ancak alacaklarınızın doğru hesaplanması, taleplerin eksiksiz yazılması ve anlaşma metninin bilinçli imzalanması için sürecin bir avukatla yürütülmesi çoğu zaman hak kaybını önler. Sitenin hazırlayıcısı Av. Arb. Erdem Yavrutürk ile sağ alttaki WhatsApp butonu veya İletişim sayfası üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.