Satış vaadi sözleşmesine rağmen tapu devrinin yapılmaması, kat karşılığı inşaatta bağımsız bölümlerin devri, intifa veya geçit hakkı kurulması gibi taşınmaz devrine ilişkin uyuşmazlıklar, geleneksel olarak uzun süren tapu iptali ve tescil davalarıyla çözülürdü. 2023 yılında yapılan değişiklikle bu uyuşmazlıklar açıkça arabuluculuğa elverişli hale getirildi ve anlaşmanın tapuya yansıtılması kolaylaştırıldı.

Hangi uyuşmazlıklar kapsamda?

6325 sayılı Kanun’un 17/B maddesine göre taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir. Sınırlı ayni haklara örnek olarak intifa hakkı, sükna hakkı, geçit hakkı ve ipotek gösterilebilir.

Bu uyuşmazlıklar kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; taraflar ihtiyari arabuluculuğa başvurur. Ancak uyuşmazlık aynı zamanda kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti veya komşu hakkı kapsamındaysa dava şartı arabuluculuk kuralları da gündeme gelir.

Tapuya kısıtlama şerhi

Arabuluculuk sürecinde taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riskine karşı önemli bir güvence vardır:

• Tarafların yazılı olarak kararlaştırması ve arabulucunun bu kararı tutanak altına alması halinde,
• Arabulucunun talebiyle tapu siciline, arabuluculuk süreciyle sınırlı ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere, tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair şerh verilir.
• Bu şerh, taraflar anlaşamazsa veya şerhin kaldırılması konusunda anlaşırlarsa arabulucunun talebiyle; üç aylık sürenin sonunda ise kendiliğinden kalkar.

Anlaşma belgesi nasıl düzenlenir?

Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, taşınmazın devri veya sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili kanunlardaki sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenmelidir. Örneğin tarım arazilerinde bölünme yasağı, imar mevzuatı, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin kurallar ve vergi yükümlülükleri dikkate alınmalıdır.

İcra edilebilirlik şerhi zorunlu

Bu tür anlaşma belgelerinde icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme; anlaşmanın içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler. Bu kapsamda kurumlardan bilgi ve belge isteyebilir, gerektiğinde duruşma açabilir.

Resmi senet olmadan tescil

Şerh verildikten sonra anlaşma belgesinin taraflarından biri tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir. Tapu müdürlüğü mevzuatın öngördüğü inceleme ve değerlendirmeyi yaptıktan sonra, resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebini yerine getirir. Bu, tapu iptali ve tescil davasına gerek kalmadan devrin gerçekleşmesi anlamına gelir.

Avantajları

• Yıllar sürebilecek tapu iptali ve tescil davasına göre çok daha hızlı sonuç
• Süreç boyunca tapuya konulan kısıtlama şerhiyle taşınmazın güvenceye alınması
• Bedel, ödeme takvimi ve devir tarihi gibi konularda esnek çözümler
• Gizlilik

Avukatla süreç

Taşınmaz devrine ilişkin anlaşmalar; tapu mevzuatı, imar kuralları, vergi ve harç yükümlülükleri gibi teknik konuları içerir. Mahkemenin şerh vermesi ve tapu müdürlüğünün tescil yapabilmesi için anlaşma metninin bu kurallara tam uygun yazılması gerekir. Bu nedenle sürecin taşınmaz hukukuna hakim bir avukatla yürütülmesi büyük önem taşır.

İlgili yazılar: Kat Karşılığı İnşaat Uyuşmazlıkları · Miras Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk · Ortaklığın Giderilmesi

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.