Dükkan, ofis, mağaza veya depo gibi çatılı işyeri kiralarında çıkan uyuşmazlıklar, çoğu zaman bir işletmenin varlığını doğrudan etkiler. Kira artışı konusunda anlaşamamak, tahliye tehdidi ya da işyerinin devri sırasında ev sahibinin onay vermemesi, esnaf ve şirketler için ciddi riskler doğurur. Bu uyuşmazlıklar da kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

İşyeri kiralarında sık görülen uyuşmazlıklar

• Kira artışı ve kira bedelinin tespiti: Konut kiralarındaki TÜFE sınırı çatılı işyeri kiraları için de uygulanır; beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise kira bedeli emsal ve hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir.
• Tahliye: Kiraya verenin işyeri ihtiyacı, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresinin sonu gibi sebepler.
• Kira ilişkisinin devri: İşyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisini bir başkasına devredebilir; kiraya veren bu rızayı haklı sebep olmadıkça esirgeyemez. Devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. İşletmenin satışı sırasında bu konu sık sık uyuşmazlığa yol açar.
• Tadilat ve yenilik giderleri: Kiracının işyerine yaptığı dekorasyon ve tesisatın kira sonunda durumu ve bedeli.
• Depozito ve hasar: Kira sonunda güvence bedelinin iadesi ve hasar iddiaları.
• Ortak giderler ve aidat: Alışveriş merkezi veya iş hanlarında ortak gider paylaşımı.

Arabuluculuk süreci

Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hallerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesinin icra edilebilmesi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Uyuşmazlığın her iki tarafı da tacir ise ve konu ticari nitelik taşıyorsa, uygulamada kira hükümleri ile ticari dava kurallarının birlikte değerlendirilmesi gerekebilir. Bu nedenle hangi arabuluculuk kurallarının uygulanacağı somut olaya göre belirlenmelidir.

İşyeri kiralarında arabuluculuğun avantajları

• İşletmenin sürekliliği: Tahliye uyuşmazlıklarında, yıllarca sürecek bir dava yerine işletmenin taşınması için makul bir takvim belirlenebilir.
• Esnek çözümler: Kademeli kira artışı, belirli süre kira sabitlemesi, tadilat karşılığında indirim gibi çözümler üretilebilir.
• Devir süreçlerinin hızlanması: İşletme satışı sırasında kira ilişkisinin devrine ilişkin uyuşmazlıklar hızla çözülebilir.
• Gizlilik: Ticari itibar korunur.

Hazırlık

• Kira sözleşmesi ve ekleri, varsa önceki kira artış yazışmaları
• Kira ödeme dekontları
• Aynı bölgedeki benzer işyerlerinin kira bedelleri (emsal araştırması)
• Yapılan tadilat ve yatırımların faturaları
• İhtarnameler ve bildirimler

Avukatla süreç

İşyeri kiralarında hem kira hukuku hem ticari ilişkiler iç içedir. Tahliye süreleri, emsal kira araştırması, kira ilişkisinin devri ve tadilat bedelleri gibi konularda yapılacak bir hata, işletme için telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Arabuluculuk sürecine bir avukatla girmek, işletmenizin geleceğini koruyacak bir anlaşma yapmanızı kolaylaştırır.

İlgili yazılar: Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Artışı · Tahliye Davası Öncesi Arabuluculuk · Depozito İadesi

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.