Kirada oturduğunuz ev satıldı ve yeni ev sahibi “evi boşaltmanız gerekiyor” diyor. Ya da bir daire satın aldınız ama içinde kiracı var. Kiralananın satılması, kira hukukunda hem kiracıların hem de yeni maliklerin en çok merak ettiği konulardan biridir. Bu yazıda yeni malikin hangi koşullarda tahliye isteyebileceğini, sürelerin nasıl işlediğini ve arabuluculuğun bu süreçteki yerini anlatıyoruz.

Ev satılınca kira sözleşmesi sona erer mi?

Hayır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310’a göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; kiracı aynı şartlarla oturmaya devam eder, kira bedelini artık yeni malike öder.

Yeni malik hangi durumda tahliye isteyebilir?

TBK m.351, kiralananı sonradan edinen kişiye özel bir imkan tanır. Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa iki yoldan birini seçebilir:

1. Bir ay içinde bildirim, altı ay sonra dava

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (TBK m.351/1). Bu yol, sözleşme süresinin bitmesini beklemeden tahliye imkanı verir; ancak bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu imkan kullanılamaz.

2. Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava

Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle tahliye hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK m.351/2).

Her iki yolda da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. “Evi daha yüksek bedelle kiralamak istiyorum” gerekçesi tahliye sebebi değildir.

Tahliyeden sonra evi başkasına kiralamak yasak

TBK m.355’e göre gereksinim sebebiyle tahliye edilen konut veya işyeri, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu kural, samimi olmayan ihtiyaç iddialarına karşı kiracıyı korur.

Arabuluculuk dava şartı

6325 sayılı HUAK m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle açacağı tahliye davası da bu kapsamdadır.

Burada sürelere dikkat etmek gerekir. TBK m.351’deki dava açma süreleri kısadır ve kaçırılması halinde tahliye hakkı o dönem için kaybedilebilir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A). Yine de başvurunun son güne bırakılmaması, sürecin bir avukatla planlanması önemlidir.

Arabuluculukta hangi çözümler mümkün?

Yeni malik ile kiracı arasındaki uyuşmazlık çoğu zaman yalnızca “kalacak mı, gidecek mi” sorusundan ibaret değildir. Arabuluculuk masasında şu çözümler konuşulabilir:

• Kiracıya yeni ev bulması için makul bir tahliye tarihi verilmesi,
• Taşınma masraflarına katkı veya son ayların kirasından indirim,
• Depozitonun iadesinin zamanı ve koşulları,
• Kiracının belirli bir süre daha oturması karşılığında güncel kira bedeli üzerinde uzlaşma,
• Evin teslim tarihindeki durumunun tespiti ve sayaçların devri.

Yeni malikler için kontrol listesi

• Tapu devir tarihini not edin; bir aylık bildirim süresi bu tarihten başlar.
• İhtiyaç bildirimini noter aracılığıyla ve gerekçeli yapın.
• Mevcut kira sözleşmesinin bir örneğini eski malikten alın; başlangıç tarihi ve süre, dava zamanlamasını belirler.
• İhtiyacınızı destekleyen belgeleri (mevcut kira sözleşmeniz, iş yeri değişikliği, aile durumu) hazırlayın.

Kiracılar için kontrol listesi

• Satıştan haberdar olduğunuzda sözleşmenizin ve ödeme kayıtlarınızın kopyalarını saklayın.
• Yeni malikin bildiriminin süresinde ve yazılı yapılıp yapılmadığını kontrol edin.
• İhtiyacın samimi olmadığını düşünüyorsanız, arabuluculuk görüşmesinde bunu ifade edin ve tahliye sonrası üç yıllık yasağı hatırlatın.

İlgili yazılar

• Tahliye Davası Öncesi Arabuluculuk
• Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
• Alt Kira, Kira Devri ve Günlük Kiralama

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.