Ev sahibi, kiraya verdiği dairede tanımadığı kişilerin oturduğunu ya da evin günlük kiralama sitelerinde ilana konduğunu fark ediyor. İşyeri kiracısı ise dükkanını devretmek istiyor ancak ev sahibi buna onay vermiyor. Alt kira, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri, kira uyuşmazlıklarının giderek artan başlıkları arasındadır. Bu yazıda kanunun ne dediğini ve bu uyuşmazlıklarda arabuluculuğun nasıl işlediğini anlatıyoruz.

Alt kira ile kira ilişkisinin devri arasındaki fark

• Alt kira: Kiracı, kira sözleşmesinin tarafı olarak kalır; kiralananı tamamen veya kısmen bir başkasına kendisi kiraya verir. Ev sahibine karşı sorumluluk asıl kiracıdadır.
• Kullanım hakkının devri: Kiracı, kiralananı kullanma hakkını bir başkasına bırakır; sözleşmenin tarafı yine kendisidir.
• Kira ilişkisinin devri: Kiracı sözleşmeden tamamen çıkar ve yerine yeni bir kiracı geçer.

Konut ve işyerinde alt kira: Yazılı rıza şart

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.322’ye göre kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı başkasına kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiracı kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan farklı biçimde kullanırsa kiracı ev sahibine karşı sorumlu olur; ev sahibi de kiracıya karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir.

Kira ilişkisinin devri

TBK m.323’e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Bu kural, işletmesini devretmek isteyen esnaf için önemli bir güvencedir.

Devir gerçekleşirse yeni kiracı sözleşmede eski kiracının yerine geçer. İşyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam eder.

Günlük ve turizm amaçlı kiralama

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun m.3’e göre konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. İzin başvurusunda, konutun bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı uygunluk kararının sunulması gerekir.

Kanun ayrıca, mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi adına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanmasını açıkça yasaklamıştır (m.3/7). Yani ev kiralayıp günlük kiralama sitelerinde ilana koymak, hem kira sözleşmesine hem de bu Kanuna aykırıdır.

İzinsiz alt kira halinde ev sahibi ne yapabilir?

İzinsiz alt kira veya kullanım hakkının devri, kiracının sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık niteliği taşır. TBK m.316’ya göre konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracının davranışının komşular bakımından çekilmez hale gelmesi gibi ağır hallerde ise yazılı bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir.

Bu süreçte dikkat edilmesi gerekenler:

• İhtarın yazılı ve ispatlanabilir şekilde (genellikle noter aracılığıyla) yapılması,
• Alt kiralamanın delillendirilmesi (ilan ekran görüntüleri, komşu beyanları, yönetim kayıtları),
• Feshin ardından tahliye için izlenecek yolun doğru seçilmesi.

Arabuluculuk dava şartı mı?

Evet. 6325 sayılı HUAK m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İzinsiz alt kira nedeniyle feshe dayalı tahliye, kira alacağı, tazminat veya işyeri devrine rıza verilmemesinden doğan uyuşmazlıklar bu kapsamdadır.

Arabuluculuk masasında şu çözümler konuşulabilir:

• Alt kiracının belirli bir tarihte evi boşaltması ve kiracının sözleşmeye uygun kullanıma dönmesi,
• Ev sahibinin alt kiraya koşullu yazılı rıza vermesi (ör. kira bedelinde artış, ek teminat),
• İşyeri devrinde yeni kiracının kabulü ve devir koşullarının yazılması,
• Belirli bir tarihte tahliye taahhüdü ve ödenmemiş bedellerin takvime bağlanması.

Kiracı açısından dikkat edilecekler

• Ev sahibinin yazılı onayı olmadan evi veya dükkanı başkasına kiralamayın; sözlü izin ispatta sorun yaratır.
• İşyerinizi devretmek istiyorsanız devri yazılı olarak talep edin; ev sahibinin haklı bir sebebi olmadan rıza vermemesi halinde hukuki yollar mevcuttur.
• Ev sahibinden ihtar aldıysanız otuz günlük süreyi kaçırmadan aykırılığı giderin ve bunu belgeleyin.

İlgili yazılar

• Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
• Tahliye Davası Öncesi Arabuluculuk
• İşyeri Kiralarında Arabuluculuk
• Gürültü, Koku ve Taşkın Kullanım: Komşuluk Hukuku

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.