Çatı katına izinsiz eklenen bir oda, bahçenin bir bölümünün çitle ayrılması, sığınağın depo olarak kullanılması, dış cephenin farklı renge boyanması ya da taşıyıcı duvarın yıkılması… Kat malikleri arasında en sert anlaşmazlıklar, ortak alanların kullanımı ve izinsiz tadilatlar nedeniyle çıkar. Bu uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklandığı için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kanunun temel kuralları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine göre:

• Kat malikleri, binanın bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur.
• Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz, farklı renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
• Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun binaya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da binanın güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, bu onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz.
• Kat maliki kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
• Her kat maliki, binaya ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Sık görülen uyuşmazlıklar

• Balkon kapatma ve cephe görünümünü değiştiren uygulamalar
• Ortak bahçe, çatı, otopark veya sığınağın tek bir kat maliki tarafından kullanılması
• Taşıyıcı duvar veya kolonlara müdahale
• Ortak alanlara klima, anten veya tabela montajı
• Bağımsız bölümün yönetim planına aykırı kullanımı

Talep edilebilecekler

Diğer kat malikleri veya yönetim, genel olarak:

• Ortak alana yapılan müdahalenin eski hale getirilmesini,
• Ortak alan işgalinin sona erdirilmesini,
• Uğranılan zararın tazminini

talep edebilir. Taşıyıcı sisteme zarar veren müdahalelerde bina güvenliği söz konusu olduğundan, teknik tespitin hızlıca yapılması önemlidir.

Arabuluculukta çözüm örnekleri

• Müdahalenin belirli bir süre içinde eski hale getirilmesi
• Ortak alanın kullanımı için kat malikleri kurulu kararıyla düzenleme yapılması ve kullanım bedeli belirlenmesi
• Cephe değişikliklerinin tüm binada aynı standarda getirilmesi
• Hasarın giderilmesi ve masrafların paylaşımı

Anlaşma belgesinde yükümlülüklerin tarih ve kapsamıyla yazılması ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Beşte dört rızası gereken hususlarda, anlaşmanın kat malikleri kurulu kararıyla desteklenmesi de değerlendirilmelidir.

Avukatla süreç

Ortak alan ve tadilat uyuşmazlıkları; yönetim planı, onaylı mimari proje, imar mevzuatı ve kat malikleri kurulu kararları gibi belgelerin birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Anlaşma metninin icra edilebilir ve kat mülkiyeti kurallarına uygun yazılması için sürecin bir avukatla yürütülmesi önerilir.

İlgili yazılar: Kat Mülkiyeti ve Komşu Hakkı Uyuşmazlıkları · Apartman Aidatı ve Ortak Gider Borcu · Gürültü ve Taşkın Kullanım

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.