Özellikle tanıdıklar arasında veya uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, yazılı bir kira sözleşmesi yapılmadığı sık görülür. Bir uyuşmazlık çıktığında ise “sözleşme olmadan haklarım var mı?” sorusu gündeme gelir.

Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?

Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin geçerliliğini kural olarak yazılı şekle bağlamamıştır. Taraflar arasında kiralananın kullanıma bırakılması ve kira bedeli konusunda anlaşma varsa, sözlü olarak kurulmuş bir kira ilişkisi de geçerlidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümler (kira artış sınırı, tahliye sebeplerinin sınırlı olması gibi) sözlü kira ilişkilerinde de uygulanır.

Sorun: İspat

Sözlü kirada asıl sorun ispattır. Kira bedelinin ne kadar olduğu, kiranın ne zaman başladığı, depozito verilip verilmediği veya artış oranı konusunda taraflar farklı şeyler iddia edebilir. Bu durumda şu deliller önem kazanır:

• Banka havaleleri ve kira ödeme açıklamaları
• Taraflar arasındaki mesajlaşmalar ve e-postalar
• Abonelik (elektrik, su, doğalgaz) kayıtları ve adres kayıtları
• Tanık beyanları
• Varsa emlakçı kayıtları

Kira bedelinin her ay banka aracılığıyla ve açıklamalı olarak ödenmesi, sözlü kirada en güçlü ispat aracıdır.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Yazılı sözleşme olup olmamasından bağımsız olarak, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira alacağı, tahliye, kira bedelinin tespiti ve depozito iadesi gibi talepler bu kapsamdadır. Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ise arabuluculuk şartının dışındadır; ancak yazılı sözleşme ve tahliye taahhüdü bulunmayan durumlarda ilamsız tahliye imkanları da sınırlı olabilir.

Arabuluculuğun avantajı

Sözlü kira uyuşmazlıklarında ispat güçlüğü, her iki taraf için de dava riskini artırır. Arabuluculukta taraflar:

• Kira bedeli ve başlangıç tarihi konusunda ortak bir kabul oluşturabilir,
• Geçmişe dönük alacaklar konusunda uzlaşabilir,
• İlişkinin devamı için yazılı bir düzen kurabilir ya da tahliye takvimi belirleyebilir.

Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesinin icra edilebilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Öneri: Yazılı hale getirin

Sözlü kira ilişkisi devam ediyorsa, iki tarafın da korunması için sözleşmeyi yazılı hale getirmek en iyi yoldur. Kira bedeli, başlangıç tarihi, süre, depozito ve artış yöntemi açıkça yazılmalıdır.

Avukatla süreç

Sözlü kira uyuşmazlıklarında hangi delillerin kullanılabileceği ve hangi talebin nasıl ispatlanacağı, sonucu doğrudan etkiler. Arabuluculuğa girmeden önce durumunuzu bir avukatla değerlendirmeniz, gerçekçi bir uzlaşma zemini oluşturmanıza yardımcı olur.

İlgili yazılar: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk · Kira Bedelinin Tespiti · Tahliye

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.