Apartman veya site toplantılarında alınan kararlar, çoğu zaman bazı kat maliklerini memnun etmez: yüksek tutarlı bir tadilat kararı, aidat artışı, yönetici seçimi ya da ortak alanların kullanımına ilişkin bir düzenleme… Kat malikleri kurulu kararlarına karşı kanun iptal davası imkanı tanır; ancak bu hak kısa sürelere bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

İptal davası süreleri

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre kat malikleri kurulu kararlarına karşı:

• Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde,
• Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde,

taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.

Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda (örneğin kanunda aranan çoğunluk hiç sağlanmadan alınmış veya kanunun emredici hükümlerine açıkça aykırı kararlar) süre koşulu aranmaz.

Hakimin müdahalesi

Bir kat malikinin veya bağımsız bölümden yararlanan kişinin (örneğin kiracının) borç ve yükümlerini yerine getirmemesi nedeniyle zarar gören kat malikleri de sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, kanun, yönetim planı ve hakkaniyet kurallarına göre karar verir ve kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesini emreder.

Arabuluculuk ve süreler

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süreler işlemez. Ancak bir aylık iptal süresinin çok kısa olduğu unutulmamalı; arabuluculuk başvurusu gecikmeden yapılmalı ve son tutanaktan sonra kalan süre içinde dava açılmalıdır. Ayrıntılar: Arabuluculuk ve Zamanaşımı

Arabuluculukta olası çözümler

• Kararın yeniden görüşülmek üzere yeni bir toplantıya bırakılması
• Tadilat kapsamının veya maliyet paylaşımının yeniden düzenlenmesi
• Aidat artışının kademeli uygulanması
• Yönetim hesaplarının denetimi için bir yöntem belirlenmesi

Kat malikleri kurulunu ilgilendiren konularda, arabuluculukta varılan uzlaşmanın gerektiğinde kurul kararıyla desteklenmesi ve anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması önemlidir.

Hazırlık

• Toplantı çağrısı ve gündem
• Karar defteri örneği ve katılım listesi
• Kararın tebliğ veya öğrenilme tarihini gösteren belgeler
• Yönetim planı
• Kararın dayandığı teklif, fatura veya teknik raporlar

Avukatla süreç

Kat malikleri kurulu kararlarının iptalinde süre hesabı, çoğunluk şartları, yokluk ve butlan ayrımı teknik konulardır. Bir aylık sürenin kaçırılması, iptal hakkının kaybına yol açabilir. Bu nedenle karara itiraz etmeyi düşünüyorsanız gecikmeden bir avukata danışmanız önerilir.

İlgili yazılar: Kat Mülkiyeti ve Komşu Hakkı · Ortak Alan ve İzinsiz Tadilat · Aidat Borcu

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.